Какие хитрости используют застройщики при продаже квартир? Как выглядит средняя квартира на рынке недвижимости в Алматы? Какой район в Алматы самый дешевый?
На все эти вопросы подробные овтеты, с цифрами, дал известный аналитик Эльдар Шамсутдинов в своём телеграм-канале. Цитируем дословно:
В рамках анализа было охвачено 782 предложения от 37 застройщиков о продаже квартир из первичного фонда в 50 ЖК. Из них 5 ЖК (36 предложений) после проверки оказались расположенными в Алматинской области, вне городской черты, хотя в тексте объявления указывался город Алматы. После очистки от дубликатов, количество предложений сократилось до 464 объявлений.
Квартир в чистовой отделке нет
На текущий момент в Алматы нет застройщиков, которые предлагают жилье в чистовой отделке. На сайте Krisha, Korter, Homsters по Алматы есть 7 объявлений, предлагающих чистовую отделку, и ещё 7, где есть такая опция с доплатой, но проверка показала, что эти ЖК находятся в Алматинской области, за чертой города.
31,6% объявлений предлагают жилье в предчистовой отделке по медианной цене 808 тыс. за квадратный метр.
66,9% % объявлений предлагают жилье в черновой отделке по медианной цене 630 тыс. за квадратный метр.
При этом какого-то единого стандарта по предчистовой отделке нет. Обычно застройщик в таких случаях выполняет объёмные по материалам, но не дорогие по затратам работы.
2-комнатные квартиры лидируют
Наиболее часто предлагаются двухкомнатные квартиры — 35,8%. Однокомнатные и трёхкомнатные одинаково — по 25,8%. При вычете предложений, которые на самом деле находятся в области, доля однокомнатных квартир падает на 2%, а трёхкомнатных растёт на 1,7%.
Данные по предложениям значительно отличаются от статистики купли-прожали жилья БНС, где доли распределены следующим образом:
- 1-комнатные – 43%;
- 2-комнатные — 32,5%;
- 3-комнатные – 19,6%.
Соответственно,
спрос на жилье с небольшой площадью почти в два раза выше, чем есть предложений на рынке
Как выглядит средняя квартира на рынке?
Средние показатели квартиры в предложении:
- площадь квартиры 86,
- стоимость квартиры 60 966 742 тенге,
- стоимость квадратного метра 662 049 тенге.
Медианные показатели:
- площадь квартиры 76,
- стоимость квартиры 51 222 000 тенге,
- стоимость квадратного метра 700 000 тенге.
Наиболее часто в предложении встречается ценовой сегмент от 710 до 760 тысяч тенге за квадратный метр – 14% от предложения
На втором месте от 660до 710 тысяч тенге за м² — 9,6%. На третьем более дорогое жилье от 760 до 810 тысяч тенге за м² — 9,1%.
Согласно данным БНС,
средняя цена одного квадратного метра по Казахстану составляет 487 тысяч тенге за м²
Наиболее близкий к этому параметру ценовой сегмент в Алматы является жилье стоимостью от 460 до 510 тысяч тенге за м². В предложении таких квартир 8,9%.
Самый дешевый район Алматы
Жилье, стоимость которой ниже средней по республике, преимущественно представлена в Алатауском районе, к которому относится 55% предложений до 460 тыс. тенге за м². 82% предложений по городу выше этой ценовой планки.
Заметна районная дифференциация по застройщикам, которая может объяснять низкую конкуренцию. Как правило, застройщик ведёт деятельность в каком-то одном районе города.
Только 6 из 33 представленных застройщиков предлагают жилье сразу в двух районах.
Кроме того, в Алматы практически отсутствует рынок соцжилья (4 категория).
Застройщики перестали строить ЖК, которые могли бы подходить под категорию соцжилье
– готовые к заселению квартиры в чистовой отделке, с установленной сантехникой, розетками, светильниками и плитой.
Качество квартир
Возможно, это связано с высоким спросом на любое доступное жилье в целом, а также с тем, что застройщикам не выгодно указывать класс жилья в соответствии со стандартами СНиП. По некоторым параметрам новые ЖК условного «бизнес-класса» не подходят даже под 4-й класс жилья «эконом», например по минимальной площади квартиры или высоте потолков.
Высота потолков – указывается в черновом и предчистовом варианте. После ремонта покупатель потеряет от 5 до 15 сантиметров и ещё больше, если использует гипсокартонный или подвесной потолок.
Классовость жилья очень сложно определить, технически 4 класс до 33 м в городе по цене +700 тыс. в элитном жилье.
Определенно можно заявлять, что постройка социального жилья — это рынок продавца, диктующего свои условия. Безоговорочно соцжилье будет строиться только по госзаказу, где акиматы будут приобретать по той цене, которую укажет продавец. У чиновников нет альтернативы выбрать кого-то другого, а планы по обеспечению квартирами очередников и соцуязвимые слои населения поджимают в сроках.
Выхода из этой ситуации в ближайшее время не намечается. Своими силами строить тысячи квартир в год Акиматы не могут,
а выкупать по несколько бюджетных квартир в каждом ЖК для последующего ремонта не позволяют правила госзаказа.
Конкурентные предложения быстро продаются, поэтому застройщикам нет смысла тратить на это время.
Хитрости застройщиков при продаже квартиры
Хочу отметить, что цены в объявлениях застройщики пишут с припиской «от».
То есть указанные цены относятся к тем, которые были самыми низкими на старте продаж – акционные квартиры.
Кроме того, повышающим коэффициентом цены от указанной на сайте являются:
- этаж (самые дешевые это первый и последний);
- площадь/комнатность (чем ниже, тем дороже);
- расположение окон (выход на горы, шумную трассу и тд).
Как правило, в объявлениях
застройщики указывают цену для 3-4 комнатных квартир первых или последних этажей с невыгодным, либо акционного жилья из ограниченного предложения
В связи с вышеуказанным собираемые данные искажены в сторону понижения, так как
точную цену на предложение можно узнать только по телефону, а в некоторых случаях только при личном посещении офиса продаж
Например, при обзвоне нескольких предложений было выявлено, что:
- при указанной цене 400 тыс. за м² квартиры предлагались от 430 тыс. на 1-2 этажах
- при указанной цене 410 тыс. за м² квартиры предлагались от 430 до 470 тыс.
- при указанной цене 350 тыс. за м² квартиры предлагались от 380 тыс. в двухкомнатных квартирах (63 м²), от 410 тыс. в однокомнатных квартирах (39 м²)
Также, данные искажает то, что в объявлениях 3-4 комнатные квартиры (менее дорогие) встречаются значительно чаще, чем в продаже.
На них приходится порядка 36% объявлений, в то время как в домах 3 и 4 класса может быть всего по 1-2 квартиры с 3-4 комнатами на несколько этажей.
Также
застройщики указывают класс жилья, основываясь на своих внутренних стандартах, не используя СНиПы
Это связано с тем, что практически
никто не соответствует всем стандартам, но при этом не хочет отпугивать покупателей низким уровнем класса жилья
Например, в ЖК «Millennium Park» однокомнатные квартиры предлагаются от 620 тыс. тенге за метр с площадью менее 30 м², что ниже требований даже для 4-го эконом класса жилья (от 33 м²).
