Инфляция приводит к тому, что денежные сбережения обесцениваются. Однако даже в подобных условиях можно добиться прибыльных вложений. Подробнее об этом читайте в материале NUR.KZ.
В условиях постоянно меняющейся экономической среды инфляция может стать как вызовом, так и возможностью для инвесторов.
Как отмечает президент инвестиционной компании SAVA Capital Inc. Сабир Букейханов, имеются определенные стратегии, которые могут позволить заработать на инфляции и эффективно управлять своими инвестициями.
Инвестирование в рентную недвижимость с заемными средствами
Приобретение недвижимости – одна из наиболее востребованных стратегий, позволяющих справиться с влиянием инфляции. Однако следует учесть, что расходы на содержание и амортизацию (ремонт, обслуживание, коммунальные платежи) также подвержены инфляции.
То есть в ситуации, когда реальные доходы падают, потребители чаще сокращают расходы на долгосрочные товары, включая недвижимость. Это может привести к тому, что рост стоимости жилья не всегда опережает инфляцию, особенно в стабильных валютах.
"На западных рынках, где доступны долгосрочные и недорогие ипотечные ссуды с процентными ставками, сравнимыми или даже ниже доходности от арендных платежей за недвижимость, популярной стратегией является покупать недвижимость в кредит под фиксированный процент на продолжительный срок.
Это позволяет управлять расходами и получать стабильные доходы от аренды, при этом сохраняя потенциал роста капитала", – отмечает Сабир Букейханов.
Например, инвестор решил приобрести объект коммерческой недвижимости с отношением ссуды к его стоимости (LTV) на уровне 80% и под фиксированную процентную ставку 6%, а также сроком на 30 лет.
Предположим, что арендные платежи покрывают затраты по ипотеке.
В таком случае, даже если стоимость недвижимости вырастет всего на 20% за несколько лет, то доход инвестора составит 100% на вложенные средства.
"Возможен ли подобный сценарий действий в реалиях Казахстана и местных ипотечных продуктов? Безусловно. Возможно, будут несколько иные переменные с процентными ставками и сроками, но логика ровно та же.
Следует обратить внимание на программы фонда развития предпринимательства "ДАМУ", а также на залоговые дистресс-активы БВУ, которые банки хотят ликвидировать, правильный переговорный процесс и стратегическое видение – все это может раскрыть потенциал объекта.
Но здесь важно понимать, что левередж – это “меч с двойным лезвием”. И если вы купили переоцененный объект, а его цена упадет более чем на 20%, то вы потеряете деньги и на сделке заработает только кредитор", – отмечает эксперт.
Аренда с привязкой к инфляции
Дополнительной практикой получения дохода от арендного жилья в условиях высокой инфляции является заключение контрактов с арендатором, предусматривающих повышение стоимости аренды c привязкой к индексу потребительских цен (Consumer Price Index).
"Например, объект недвижимости приносил 100 тыс. долларов выручки в год, из которых 90 тыс. долларов уходили на погашение ипотечного платежа с фиксированной процентной ставкой. Прибыль на начало периода составляла 10 тыс. долларов.
Предположим, что мы имеем 3 летний период с инфляцией 7%. Это означает, что аренда на третий год должна возрасти на 22% или до 122 тыс. долларов в год.
Так как процент банка фиксирован, чистая прибыль раньте составит уже 32 тыс. долларов в год, увеличившись в 3,3 раза", – сообщает президент инвестиционной компании SAVA Capital Inc.
Схожий эффект можно получить, если купить акции REIT (Real estate investment trust) с похожей микроэкономикой.
Тогда при условии, что они были куплены по разумным мультипликаторам, можно получить двух, а то и трёхкратную прибыль за счёт роста цены акций такого актива, так как капитализация является функцией от прибыли.
"При правильной оценке в плане качества активов мне нравятся следующие виды REIT:
- mission-critical – труднозаменяемые объекты для бизнеса арендатора, имеющие сильные географические (негде строить рядом);
- инфраструктурные – вдоль критических дорог, ж/д путей, портов, аэропортов (входные барьеры);
- а также с сильными, платежеспособными и долгосрочными арендаторами с перспективой роста их бизнеса.
Например, W.P. Carey (WPC) – lease back REIT, Prologis (PLD) – сильный инфраструктурный REIT (склады) с такими арендаторами, как Amazon, Wallmart, UPS, FedEx, DHL и так далее.
Есть ещё VICI Properties Inc. (VICI) – сильный REIT с казино на "Стрипе" (главная улица Лас-Вегаса), владеющий зданиями таких игорных заведений, как THE VENETIAN LAS VEGAS, MGM GRAND LAS VEGAS, HARAHS LAS VEGAS и так далее. Но важно изучить их все самостоятельно, прежде чем инвестировать в какой-либо инструмент", – отмечает эксперт.
Тройная частичная аренда
Как отмечает эксперт Сабир Букейханов, отличной практикой для защиты от инфляции также является заключение контрактов с арендатором по методу NNN (triple net lease) или тройной чистой арендной ставки.
"NNN (или тройной нетто-лизинг) представляет собой тип коммерческой аренды, который помимо арендной платы перекладывает на арендатора большую часть ответственности за операционные расходы.
В этом формате арендатор обязуется оплачивать налоги, страхование и затраты на обслуживание имущества, таким образом хеджируя собственника от риска инфляции на сопутствующие расходы", – сообщает президент инвестиционной компании SAVA Capital Inc.
Важно отметить, что подобный контракт хеджирует не только риски от инфляции, но и от потенциального роста налога на недвижимость, а также непредвиденных капитальных затрат.
Так, помимо рынка недвижимости, хорошим способом хеджирования от инфляции являются акции защитных секторов, таких как Consumer staples (товары народного потребления). В этих секторах компании способны поднимать цены потребителям быстрее или на уровне инфляции, и спрос на которые не является эластичным по цене или цикличным.
"Но не все компании способны транслировать инфляцию на потребителя без уменьшения спроса. То есть потребитель в первую очередь отказывается от покупки нового “телевизора”, а уже потом от “гречки”, – предупреждает Сабир Букейханов.
Ранее эксперт рассказывал о том, какие привычки позволят заработать больше денег инвесторам.
